III. Mieterhöhung
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1. Muss der Vermieter im Mieterhöhungsschreiben zwingend den aktuellen Mietspiegel verwenden?
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter nicht den neuesten Mietspiegel, der kurz zuvor veröffentlicht worden ist, sondern den bisher geltenden Mietspiegel verwendet hat (BGH, Urteil v. 06.07.2011, VIII ZR 337/10).
2. Muss ich eine Mieterhöhung auch dann zustimmen, wenn der Vermieter die Modernisierungsarbeiten nicht fristgerecht mitgeteilt hat?
Eine Mieterhöhung wegen einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung ist auch dann möglich, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht gemäß § 554 Abs. 3 BGB angekündigt hat (BGH, Urt. V. 02.03. 2011, Az.: VIII ZR 164/10).
3. Ist der Vermieter verpflichtet, mir den aktuellen Mietspiegel auszuhändigen?
Wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist, muss er dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt werden. Allgemein zugänglich ist der Mietspiegel auch dann, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr von privaten Vereinigungen an jedermann abgegeben wird. Der Vermieter muss im Mieterhöhungsverlangen den Mieter auch nicht auf die Stellen hinweisen, an denen der Mietspiegel erhältlich ist (BGH, Beschluss v. 31.08.2010, Az.: VIII ZR 231/09).
4. Was ist bei einer Mieterhöhung zu beachten, wenn die tatsächliche Wohnfläche kleiner als im Mietvertrag angegeben ist?
Wenn der Vermieter den Mietzins gemäß § 558 BGB erhöht, ist die vereinbarte Wohnfläche maßgebend, wenn die tatsächliche zu Lasten des Mieters um weniger als 10 % geringer ist (BGH, Urt. v. 08. 07.2009, Az.: VIII ZR 205/08).
5. Kann der Vermieter alle Kosten der Modernisierung umlegen?
Der Vermieter darf den Mietzins nach einer Modernisierung der Wohnung gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur insoweit erhöhen, als die von ihm aufgewendeten Kosten hierfür auch tatsächlich notwendig waren. Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen muss der Mieter nicht tragen (BGH, Urt. v. 17. 12. 2008, Az.: VIII ZR 41/08).
6. Muss ich erhöhte Betriebskostenvorauszahlungen auch dann leisten, wenn die Abrechnung fehlerhaft ist?
Mit Urteil vom 15.05.2012 hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die der Erhöhung zu Grunde liegende Betriebskostenabrechnung nicht nur formell ordnungsgemäß sondern auch inhaltlich zutreffend sein muss, da die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen sind (BGH Urt. v. 15.05.2012, Az.: VIII ZR 245/11).
7. Kann der Vermieter den Mietzins auch dann erhöhen, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete seit Vertragsbeginn nicht gestiegen ist?
Wenn der Vermieter bei Beginn des Mietverhältnisses einen Mietzins vereinbart, welcher unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, ist er nicht gehindert, später eine Mieterhöhung zu begehren, obwohl der Mietzins für vergleichbare Wohnungen nicht gestiegen ist. Einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB steht nicht entgegen, dass die Ausgangsmiete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt (BGH, Urt. v. 20. 06. 2007, Az.: VIII ZR 303/06).